逃离大都市！美国小镇真金白银诱人来定居，买房就送1万，最高1.5万美元！
疫情一来，时局艰难，这不是什么秘密。近1600万人因疫情搬家，一个明确的趋势是城市居民开始逃离大都市(比如纽约市、洛杉矶和华盛顿特区)，寻求更安静、更实惠的生活。疫情之外，另一个重要的原因是——小城市们真金白银的激励措施。德州Katy、纽约州East Hampton、乔治亚州Cumming和佛罗里达州Riverview等地都迎来了历史高峰迁居潮。
01真金白银诱你定居的那些美国小城
付费求定居，听起来不像真的，但确有其事。美国很多城市都会向前来定居的新人提供搬迁报销、税收抵免和住房津贴，最高可达15,000美元，只求支持当地经济。https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/zkMSVtyJheSVlzeIPnC5JgC5V8fyMDiaGFFl3knaGQn179I0ggicu3AURL80b8c8R4iaFJEwHZtSfJ6eTibjS9Kg5Q/640?wx_fmt=png爱荷华州Newton津贴金额：高达10,000美元，外加额外费用激励措施基于房产价值计算：
①100,000美元-179,999.999美元的房产：现金奖励5,000美元和价值2,500美元的Newton牛顿欢迎包②$180,000美元以上的房产：现金奖励10,000美元，和价值2,500美元的Newton牛顿欢迎包津贴在成交时发放，2020-2021年之间完成的新建筑可能会有额外的奖金。详见：https://newtongov.org/806/Housing-Initiative
阿拉巴马州The Shoals津贴金额：10,000美元申请人需满足一些特定要求：①18岁或以上有资格在美国工作的成年人。②每年最低收入52,000美元③批准后6个月内搬迁完毕④在Colbert和Lauderdale以外地区从事全职远程工作或以独立承包商身份自谋职业搬迁前可获得25%奖金，搬迁后6个月可获得25%奖金，第一年后获得余额。详见：https://remoteshoals.com/
堪萨斯州Topeka津贴金额：15,000美元这里为符合条件的新移民提供了惊人的15,000美元奖励，远远超过许多其他类似项目。搬迁奖金是城市已与Shawnee县许多最大雇主合作提供的，网站上列出了这些雇主。这里的可负担性使其更具吸引力。户房产均价15万美元，生活成本更是比华盛顿特区低45%左右。详见：https://choosetopeka.com/
俄克拉荷马州Tulsa这里生活成本比旧金山低56.63%。津贴金额：10,000美元申请人需满足一些特定要求：①18岁或以上，有资格在美国工作的成年人。②年内搬迁完毕③在俄克拉荷马州以外的地方从事全职远程工作或自营职业这个项目也是先给一部分奖金，每月有津贴，直到第一年结束，收到余额。详见：https://tulsaremote.com/
阿肯色州Northwest津贴金额：10,000美元超低生活成本足够诱人，尤其对远程工作者而言。生活成本比纽约市低65%以上。阿肯色州西北部居民人均收入比全美平均高出约14%。详见：https://findingnwa.com/incentive/
02其他值得考虑的激励措施
阿拉斯加为吸引定居提供大批税收减免和财政奖励。将总价值除以申请人数计算。详见：https://pfd.alaska.gov/
堪萨斯州Lincoln这里的吸引激励措施提供的是土地而非现金。如果搬来，可以得到一块14,000~35,000平方英尺的土地，位于市内一个设施齐全的住宅区，可以享受附近所有学校、医院、公园和其他设施。
如果盖房要负责所有与建房有关的费用，但市政府实际上提倡炒作和转卖新房：“市政府高度鼓励任何投机性建房的个人仔细分析我们的住房市场”。详见：
https://www.livelincolncounty.com/free-lots-residential/
缅因州没有现金奖励，但学生贷款可以减税，2018年本科毕业生每月最多可节省377美元。2016年，缅因州向近7300名学生借款人发放了1300多万美元的税收减免。详见：https://www.liveandworkinmaine.com/opportunity-maine/
03“全都是泡沫”？4张图告诉你眼下楼市和2007年的对比
2000年1月~2006年6月，美国房价飙升84%，最终以大萧条以来最严重经济衰退收场。2010年立法者们团结通过了取缔次贷的《Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act》。
时间走到2022年，人们再一次听到了地产泡沫的说法。曾经成功预测2005年上一次住房泡沫的经济学家Robert Shiller今年暗示美国楼市可能正处于另一个泡沫中。
仅在过去一年里，房价上涨速度就达到了收入的4倍。简单的经济理论告诉我们，房价和收入都不可能长期超过对方，这种情况不可持续。
另一方面，抵押贷款利率上半年从3.2%飙升至6%，购房者终于感受到了疫情楼市热量的全部冲击，2020年3月至2022年3月期间美国房价上涨37%。
穆迪分析公司独家向媒体提供了1992年四季度到2022年一季度美国414个地区住房市场的季度专有分析。分析旨在找出经济基本面，包括当地收入水平是否能支持当地房价。国家层面，穆迪发现美国房价被“高估”了24.7%。换句话说，目前收入水平下，美国房价比历史上交易价格高出24.7%。虽然这并不意味着房价即将下跌24.7%，但确实意味着从历史上看，房价已经进入了可负担范围的上限。
而上一次发生这种情况，还是在2000年代地产泡沫期间。
①2022年第一季度数据。如果百分比为负数，意味着考虑到当地收入的情况下，房价低于预期。https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/zkMSVtyJheSVlzeIPnC5JgC5V8fyMDiaG1meF0ibGaGtlynX0WV5OIXBJ3icmqS8ldC2WeoWLoy9sEHz1VicvYl2Rg/640?wx_fmt=png在全美414个最大区域住房市场中，穆迪分析公司发现，344个市场在2022年第一季度房价“被高估”超过10%。在这些地方中，183个市场“被高估”超过25%，而27个市场“被高估”超过50%。
被“高估”最多的是西南、西部山区和东南市场，这些市场在疫情期间出现了大量居家办公人士。Boise和凤凰城是疫情期间加州移民热点地区，分别被“高估”了72%和54%。
展望未来，穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi说，未来12个月，预测美国房价同比增长率将从创纪录的20.6%骤降至0%。在Boise和凤凰城这样明显“被高估”的市场，预测房价将下降5%至10%。
但如果经济衰退真的出现，预测就不攻自破了，美国房价将同比下降5%，明显“高估”的住房市场将出现15%至20%的下跌。
②根据穆迪分析，2020年第一季度地区房价“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比为负数，意味着考虑当地收入情况下，房价低于预期。
https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/zkMSVtyJheSVlzeIPnC5JgC5V8fyMDiaGibG9x2y93D93icdlQe5TGPqdLVxyj1Vv4P3KcI8ZSI8E0WcoqddNaaFQ/640?wx_fmt=png不仅仅是住房多贵的问题，而且是变得多快的问题。美国在短短24个月内从历史可负担房市变成了历史不可负担住房。根据穆迪分析公司的数据，2020年第一季度，全美414个最大区域住房市场中，只有81个“被高估”了10%以上。其中6个市场被高估了25%以上，没有一个市场被高估50%以上。
为什么变这么快？疫情不但没让住房市场崩溃，反而帮助刺激了可能是有史以来最猛烈的住房热潮。这是场完美的风暴。美联储为应对19世纪经济衰退推出的史上最低抵押贷款利率，是不能放弃的好交易。投资者纷纷涌入住房市场。白领专业人士加入其中，疫情期间开始远程工作，渴望搬出纽约和芝加哥等城市的狭窄公寓。疫情还恰逢千禧一代最大出生年份（1989年至1993年之间）首次购房年龄达到了30岁。需求热潮碾压住房库存，甚至在疫情之前，库存就已经在下降，引发了创纪录的房屋价格增长。
③根据穆迪分析，2007年第一季度地区房价“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比为负数，意味着考虑当地收入情况下，房价低于预期。https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/zkMSVtyJheSVlzeIPnC5JgC5V8fyMDiaGUudjlLQaf0iaOTibAicuAwYCNSEeibHDAfgcU6o9fDLicsyOjDOJxX19LMQ/640?wx_fmt=png在全美414个最大地区住房市场中，穆迪分析公司发现，2007年第一季度有261个市场“被高估”了10%以上。其中102个市场“被高估”了25%以上，10个市场“被高估”了50%以上。
2007年数字与2022年惊人地相似，但有一个很大的区别——“被高估”市场的位置。
西南地区、东南地区和西部山区的住房热潮最为明显。内华达州、亚利桑那州、爱达荷州、德克萨斯州、犹他州、北卡罗来纳州和佛罗里达州的市场已经爆炸了。
上一次繁荣期间，区域情况相当不同。虽然亚利桑那州、佛罗里达州和内华达州在00年代住房热潮中也领先，但东北部和加州市场也是如此。
反观现在，东北部和加州市场的繁荣相对温和，而德州很大程度上被2000年代初的泡沫和随后的崩溃所遗漏，成了疫情中的住房繁荣中心之一。
从穆迪分析中可以看到这种截然不同的区域故事。2007年第一季度，穆迪分析公司将旧金山和纽约市的都市区分别“高估”了26%和29%。到2022年第一季度，旧金山和纽约“被高估”的程度仅为11%和7%。同时，凤凰城和拉斯维加斯（在2007年“被高估”36%和40%）再次被大幅“高估”（这次是54%和53%）。
④1992年第四季度~2022年第一季度的季度评估。美国约400个地区住房市场“被高估”或“被低估”的程度。https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/zkMSVtyJheSVlzeIPnC5JgC5V8fyMDiaGD5UIwoWWsIgA55Zhl2sRFXzJsYib40uyQhlIsKlx8YgHttHFr39OaIg/640?wx_fmt=png很显然，从历史上看，美国房价再次进入可负担性上限，是过去半个世纪以来的第三次。通胀1970年代达到类似可负担水平后，美国房价开始在“实际”基础上下降（即房价增长减去通货膨胀），而名义房价继续增长。与此同时，另一个时期（即2008年房地产泡沫破灭）的房价在“实际”和名义基础上都出现了暴跌。
即使这次出现了名义上的房价下跌，也不太可能像2008年那样。至少这是达拉斯联储经济学家所做研究表明的。虽然达拉斯联储发现房价再次脱离了潜在经济基本面，但也发现，这次业主财务状况要好得多。因此达拉斯联储不认为2022年或2023年住房调整会带来2008年住房萧条期间的可怕结果。
话虽如此，疫情期间的住房热潮肯定让许多住房经济学家感到不安。达拉斯联储的高级研究经济学家Enrique Martínez-García在5月告诉《财富》：“这可能是个住房泡沫。证据表明它看起来像住房泡沫——有点像鸭子，走路像鸭子，看起来像鸭子，当然也可能就是鸭子”。虽然他不会说这是住房泡沫，但他说现在是时候“提高对住房带来潜在风险的认识”了。
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