惨! 加拿大男子220万买房, 没入住就暴跌至160万! 直接放弃订金毁约
在2020年末的加拿大房地产热潮中，Joe Baradziej决定购买一套价值219.5万加元的期房公寓，地点位于多伦多中城Leaside的树木繁茂的社区。他向开发商支付了43.9万加元的定金，相当于购买价的20%。他的两居室公寓位于一栋八层豪华公寓楼的五楼，可以欣赏到城市的壮丽景色。https://mmbiz.qlogo.cn/sz_mmbiz_png/kRXMiae96WTCu9tMFlO7kTiaWicE8F7UZtKiaJWlEW02dvT5FlzHRcmu7KTBL23RvOby9GyUk2UOd9rRYmgIeghX8w/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wx_https://mmbiz.qlogo.cn/sz_mmbiz_png/kRXMiae96WTCu9tMFlO7kTiaWicE8F7UZtKw6hwUBZd5f9D6m7iaGpLZvIAqWBxVsgpmicL2iaejPsT24enIcIFuiaAeQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wx_当大楼去年秋季接近完工时，Baradziej为了获得按揭贷款，进行了房产评估。根据《环球邮报》查看的文件显示，评估价为160万加元，比他原合同中的购买价低了27%。银行只会根据评估价值提供贷款，这意味着Baradziej需要填补59.5万加元的差额。他也无法转让合同（即转卖购房权），直到开发商卖出该建筑90%的单元，这是行业常见做法。由于公寓市场已经萎靡，Baradziej不愿意冒险通过再融资现有住宅来弥补这一差额。最终，他决定放弃定金。“这归结为简单的数学问题，”他说，“放弃定金，能让我省下更多钱。”根据《环球邮报》查看的文件，开发商Gairloch曾通过电子邮件告知他，已与加拿大皇家银行（RBC）合作，提供所谓的“整体评估”服务，允许像Baradziej这样的买家通过银行按照原始合同价格对单位进行评估，从而获得按揭贷款。然而，Baradziej拒绝了这一提议。“我不愿意为了一个我知道不真实的价值去申请按揭贷款，”他说，“我不会这么做。”https://mmbiz.qlogo.cn/sz_mmbiz_png/kRXMiae96WTCu9tMFlO7kTiaWicE8F7UZtKUjf8bDfbPloUSfxvYxU9smwQmaSqbpwTxdNstB0WlkAD8AHsouPibAw/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wx_Baradziej的情况是目前多伦多地区普遍现象的极端例子。在经历了2021年创纪录的高价销售后，期房公寓的销售在过去一年里急剧萎缩。随着开发商完成建筑，许多房产已经贬值，因为买家在几年前同意支付的价格高于现在公寓的市场价值。根据评估师的说法，评估价通常比原始销售价格低10%至30%，这让不少买家不得不填补差额。如果无法补足，他们将失去定金，并可能因违约而被开发商起诉。“我从未见过如此大的价值下跌，”拥有二十多年多伦多地区房产评估经验的Sharp Appraisal公司评估师Lorenzo Presutti表示。他的团队在2024年评估了大约100套期房公寓。随着开发商预计今年将在多伦多和汉密尔顿地区完工30,793套公寓，问题预计会进一步加剧。这一数量超过了2024年创下的29,800套公寓完工记录。价值差异不仅出现在豪华公寓市场，评估师表示，所有类型的公寓都存在类似问题。例如，一套位于多伦多55 Charles St. East的大约535平方英尺的一居室公寓在2020年1月售出时价格为85万加元，而该建筑于2024年完工后，评估价仅为70万加元。评估师通常会根据已经建成的公寓的销售情况来确定价值，但如果可比房源不是最近建成的，那么这些销售数据并不是理想的参考。评估师还可以参考市场上的期房转让销售，但这些价格往往非常低，因为卖家急于出售，这些销售价格并不反映真实市场情况。在销售稀少的市场中，评估师更多依赖当前市场上的活跃挂牌价格，而在市场价值下跌的情况下，评估师只能使用较低的当前销售价格。https://mmbiz.qlogo.cn/sz_mmbiz_png/kRXMiae96WTCu9tMFlO7kTiaWicE8F7UZtKldXIyYBAsmrKTNl0D2EFx6SIyDbVVrbMzRoyia0YNowLvCS04Y8cXMA/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wx_一些买家像Baradziej一样选择放弃购买并失去定金。其他买家则依赖家庭资金弥补差额，或者寻找其他融资方式。那些能够弥补差额并且租出公寓的买家，可能每月都会亏钱，因为他们的按揭付款和公寓费用高于租金收入。所有这些都给期房市场带来了更大的下行压力，投资者对这一产品不再感兴趣。当Baradziej决定购买Leaside单元时，他认为这可能是一个投资机会，或者如果他卖掉目前的公寓，也可以作为主要住所。他购买的期房公寓原计划在2022年9月竣工，根据《环球邮报》查看的文件，但完工日期推迟了约两年。在此期间，加拿大央行大幅加息，房地产市场放缓，按揭利率急剧上升，期房公寓的需求暴跌。他被告知可以在2024年8月开始入住公寓，但Gairloch仍在继续建筑施工。根据行业惯例，他需要支付占用费，包括公寓的维护费用、物业税和未支付购房款的利息。考虑到他购买时的余额为175.6万加元，这个占用费达到了每月13,000加元。Baradziej支付了这13,000加元一次后，便停止了支付，最终违约并失去了43.9万加元的定金。https://mmbiz.qlogo.cn/sz_mmbiz_png/kRXMiae96WTCu9tMFlO7kTiaWicE8F7UZtKGjKScuAMlFDjqiaJy0qSUat3fzvIbK6jmLpBOnGia8UI01kD9eIjLq0A/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wx_Gairloch的销售和市场总监Mike Rivait表示，RBC为该建筑的所有买家提供了基于原购买价的评估和融资选项。他表示，RBC的整体评估计划支持了购买价格，所有买家都有机会通过RBC安排融资。他还表示，该楼中没有其他买家遇到评估价值或融资问题。RBC表示，其评估是基于特定时间点的市场状况。“我们持续监测市场状况，并在情况需要时重新评估整体评估，”RBC的房屋股权融资政策和监管管理副总裁Leah Robinson表示。资深评估师Damian Guiducci称，当前期房市场的种种问题是由疫情期间的疯狂时期所引发的后果。Home Value Inc. Appraisal 的业务开发总监 Guiducci 先生表示：“购买期房公寓曾经是件如此安全的事，”他的团队去年评估了多伦多地区的数十套期房公寓。“现在一切都陷入了困境，这就是后果。”
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