做好心理准备!高盛点名美国这4城市将重现2008房崩!

 2023-2-20 00:45:34 回帖奖励 |阅读模式
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美联储正大战通货膨胀,抵押贷利率重挫楼市,从3%一路飙升到2022年的7%。现房销量连续10个月降到十多年来最低水平,引发了2008年经济危机以来最大价格调整。


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4大城市跌幅梦回2008


高盛公司本年初发布了一份住房市场预测报告,预计今年房价将暴跌,全美范围内房价下降6%后再上升,几个城市峰值到谷底降幅为25%。


西南地区和太平洋沿岸楼市过热,预计东北部、东南部和中西部价格修正会较温和,但也有地区逆势略有上升。


加州圣何塞、德州奥斯汀、亚利桑那凤凰城和加州圣地亚哥,预计将受最重打击,跌幅或达25%,可与2007-08年全球金融危机时全美房价暴跌27%情况相媲美。

奥斯汀2021年被Zillow评为美国最热地产市场,2023年已降至第30位。公司报告称市场“冰冷”,挂牌平均68天,比美国任何其他主要城市都多。不过奥斯汀地产经纪人委员会反驳称仍有“难以置信的高需求”。


高盛预测2023年:

房价现两位数跌幅:奥斯汀(-15.6%)、旧金山(-13.7%)、圣地亚哥(-13.4%)、凤凰城(-12.9%)、丹佛(-11.4%)、西雅图(-11.2%)、坦帕(-11.2%)和拉斯维加斯(-11.1%)等主要市场。

房价略有下降:芝加哥(-1.8%)和纽约(-0.3%)

小幅上涨:巴尔的摩(+0.5%)和迈阿密(+0.8%)

总体而言,高盛预测今年美国房价将下降6.1%,意味着2022年6月到今年底,美国房价从高峰到低谷累计跌幅约为10%。


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整体预测


报告说:“全美降幅应小到避免广泛抵押贷承压,全美范围似乎不太可能猛增取消赎回权。”


不过报告给出的希望是,预测楼市不会像2008年那样经历长期衰退,2024年房价将整体上涨1%左右。假设经济仍然在软着陆轨道上,避免经济衰退,并且30年固定抵押贷款利率在2024年底前回落到6.15%,那么2024年房价将可能从贬值转向低于趋势的升值。


抵押贷款利率仍然不可预测,11月达到了7.37%的峰值,在通胀好于预期后,平均30年固定抵押贷已降至6.09%。

△2022年9月~2023年1月,美国各地30年期抵押贷款利率变化。


其他方面的预测,全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示2023年看到整个国家有“希望的迹象”,预计住房价格将平均持平。“全美有一半地区或将出现小幅价格上涨,另一半地区可能现轻微价格下跌。”不过加州圣何塞所在的湾区是例外,他预测2023年将现潜在10-15%的降幅。“抵押贷款利率是推动房屋销售的命脉”,本周30年期贷款平均利率为6.15%,比2022年9月的7.08%高点低了近一个整点。根据房地美数据,去年此时同样利率是3.56%。


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现状


虽然随着需求减少,房价有所回落,但仍比一年前高出近11%。更高的价格和翻倍的抵押贷利率让更多人对卖房望而却步,最近利率下降或许能给一些购房者带来新的希望。


2022年最后一次会议上,美联储第7次加息,将利率提高了0.5%,将央行关键利率推至4.25%~4.5%,这是15年来的最高水平。


尽管消费者层面通胀率已连续6个月下降,但美联储官员表示可能会在2023年将央行主要借款利率再提高四分之三,至5%~5.25%的范围。


30年期抵押贷款利率通常跟随10年期国债收益率的变化,贷款机构将其作为定价指南。


投资者对未来通胀的预期、全球对美国国债的需求,以及美联储对利率的影响,也会影响房屋借贷成本。


受再融资者欢迎的15年期抵押贷款利率本周也有所下降,从上周的5.52%降至5.28%。一年前为2.79%。



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