疫情一来,时局艰难,这不是什么秘密。近1600万人因疫情搬家,一个明确的趋势是城市居民开始逃离大都市(比如纽约市、洛杉矶和华盛顿特区),寻求更安静、更实惠的生活。
疫情之外,另一个重要的原因是——小城市们真金白银的激励措施。 德州Katy、纽约州East Hampton、乔治亚州Cumming和佛罗里达州Riverview等地都迎来了历史高峰迁居潮。
01 真金白银诱你定居的 那些美国小城
付费求定居,听起来不像真的,但确有其事。美国很多城市都会向前来定居的新人提供搬迁报销、税收抵免和住房津贴,最高可达15,000美元,只求支持当地经济。 爱荷华州Newton 津贴金额:高达10,000美元,外加额外费用 激励措施基于房产价值计算:
①100,000美元-179,999.999美元的房产:现金奖励5,000美元和价值2,500美元的Newton牛顿欢迎包 ②$180,000美元以上的房产:现金奖励10,000美元,和价值2,500美元的Newton牛顿欢迎包 津贴在成交时发放,2020-2021年之间完成的新建筑可能会有额外的奖金。 详见: https://newtongov.org/806/Housing-Initiative
阿拉巴马州The Shoals 津贴金额:10,000美元 申请人需满足一些特定要求: ①18岁或以上有资格在美国工作的成年人。 ②每年最低收入52,000美元 ③批准后6个月内搬迁完毕 ④在Colbert和Lauderdale以外地区从事全职远程工作或以独立承包商身份自谋职业 搬迁前可获得25%奖金,搬迁后6个月可获得25%奖金,第一年后获得余额。 详见: https://remoteshoals.com/
堪萨斯州Topeka 津贴金额:15,000美元 这里为符合条件的新移民提供了惊人的15,000美元奖励,远远超过许多其他类似项目。搬迁奖金是城市已与Shawnee县许多最大雇主合作提供的,网站上列出了这些雇主。 这里的可负担性使其更具吸引力。户房产均价15万美元,生活成本更是比华盛顿特区低45%左右。 详见: https://choosetopeka.com/
俄克拉荷马州Tulsa 这里生活成本比旧金山低56.63%。 津贴金额:10,000美元 申请人需满足一些特定要求: ①18岁或以上,有资格在美国工作的成年人。 ②年内搬迁完毕 ③在俄克拉荷马州以外的地方从事全职远程工作或自营职业 这个项目也是先给一部分奖金,每月有津贴,直到第一年结束,收到余额。 详见: https://tulsaremote.com/
阿肯色州Northwest 津贴金额:10,000美元 超低生活成本足够诱人,尤其对远程工作者而言。生活成本比纽约市低65%以上。阿肯色州西北部居民人均收入比全美平均高出约14%。 详见: https://findingnwa.com/incentive/
02 其他值得考虑的 激励措施
阿拉斯加 为吸引定居提供大批税收减免和财政奖励。将总价值除以申请人数计算。 详见: https://pfd.alaska.gov/
堪萨斯州Lincoln 这里的吸引激励措施提供的是土地而非现金。如果搬来,可以得到一块14,000~35,000平方英尺的土地,位于市内一个设施齐全的住宅区,可以享受附近所有学校、医院、公园和其他设施。
如果盖房要负责所有与建房有关的费用,但市政府实际上提倡炒作和转卖新房:“市政府高度鼓励任何投机性建房的个人仔细分析我们的住房市场”。 详见:
https://www.livelincolncounty.com/free-lots-residential/
缅因州 没有现金奖励,但学生贷款可以减税,2018年本科毕业生每月最多可节省377美元。2016年,缅因州向近7300名学生借款人发放了1300多万美元的税收减免。 详见: https://www.liveandworkinmaine.com/opportunity-maine/
03 “全都是泡沫”? 4张图告诉你眼下楼市和2007年的对比
2000年1月~2006年6月,美国房价飙升84%,最终以大萧条以来最严重经济衰退收场。2010年立法者们团结通过了取缔次贷的《Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act》。
时间走到2022年,人们再一次听到了地产泡沫的说法。曾经成功预测2005年上一次住房泡沫的经济学家Robert Shiller今年暗示美国楼市可能正处于另一个泡沫中。
仅在过去一年里,房价上涨速度就达到了收入的4倍。简单的经济理论告诉我们,房价和收入都不可能长期超过对方,这种情况不可持续。
另一方面,抵押贷款利率上半年从3.2%飙升至6%,购房者终于感受到了疫情楼市热量的全部冲击,2020年3月至2022年3月期间美国房价上涨37%。
穆迪分析公司独家向媒体提供了1992年四季度到2022年一季度美国414个地区住房市场的季度专有分析。分析旨在找出经济基本面,包括当地收入水平是否能支持当地房价。国家层面,穆迪发现美国房价被“高估”了24.7%。换句话说,目前收入水平下,美国房价比历史上交易价格高出24.7%。虽然这并不意味着房价即将下跌24.7%,但确实意味着从历史上看,房价已经进入了可负担范围的上限。
而上一次发生这种情况,还是在2000年代地产泡沫期间。
①2022年第一季度数据。如果百分比为负数,意味着考虑到当地收入的情况下,房价低于预期。 在全美414个最大区域住房市场中,穆迪分析公司发现,344个市场在2022年第一季度房价“被高估”超过10%。在这些地方中,183个市场“被高估”超过25%,而27个市场“被高估”超过50%。
被“高估”最多的是西南、西部山区和东南市场,这些市场在疫情期间出现了大量居家办公人士。Boise和凤凰城是疫情期间加州移民热点地区,分别被“高估”了72%和54%。
展望未来,穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi说,未来12个月,预测美国房价同比增长率将从创纪录的20.6%骤降至0%。在Boise和凤凰城这样明显“被高估”的市场,预测房价将下降5%至10%。
但如果经济衰退真的出现,预测就不攻自破了,美国房价将同比下降5%,明显“高估”的住房市场将出现15%至20%的下跌。
②根据穆迪分析,2020年第一季度地区房价“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比为负数,意味着考虑当地收入情况下,房价低于预期。
不仅仅是住房多贵的问题,而且是变得多快的问题。美国在短短24个月内从历史可负担房市变成了历史不可负担住房。根据穆迪分析公司的数据,2020年第一季度,全美414个最大区域住房市场中,只有81个“被高估”了10%以上。其中6个市场被高估了25%以上,没有一个市场被高估50%以上。
为什么变这么快? 疫情不但没让住房市场崩溃,反而帮助刺激了可能是有史以来最猛烈的住房热潮。这是场完美的风暴。美联储为应对19世纪经济衰退推出的史上最低抵押贷款利率,是不能放弃的好交易。投资者纷纷涌入住房市场。白领专业人士加入其中,疫情期间开始远程工作,渴望搬出纽约和芝加哥等城市的狭窄公寓。疫情还恰逢千禧一代最大出生年份(1989年至1993年之间)首次购房年龄达到了30岁。需求热潮碾压住房库存,甚至在疫情之前,库存就已经在下降,引发了创纪录的房屋价格增长。
③根据穆迪分析,2007年第一季度地区房价“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比为负数,意味着考虑当地收入情况下,房价低于预期。 在全美414个最大地区住房市场中,穆迪分析公司发现,2007年第一季度有261个市场“被高估”了10%以上。其中102个市场“被高估”了25%以上,10个市场“被高估”了50%以上。
2007年数字与2022年惊人地相似,但有一个很大的区别——“被高估”市场的位置。
西南地区、东南地区和西部山区的住房热潮最为明显。内华达州、亚利桑那州、爱达荷州、德克萨斯州、犹他州、北卡罗来纳州和佛罗里达州的市场已经爆炸了。
上一次繁荣期间,区域情况相当不同。虽然亚利桑那州、佛罗里达州和内华达州在00年代住房热潮中也领先,但东北部和加州市场也是如此。
反观现在,东北部和加州市场的繁荣相对温和,而德州很大程度上被2000年代初的泡沫和随后的崩溃所遗漏,成了疫情中的住房繁荣中心之一。
从穆迪分析中可以看到这种截然不同的区域故事。2007年第一季度,穆迪分析公司将旧金山和纽约市的都市区分别“高估”了26%和29%。到2022年第一季度,旧金山和纽约“被高估”的程度仅为11%和7%。同时,凤凰城和拉斯维加斯(在2007年“被高估”36%和40%)再次被大幅“高估”(这次是54%和53%)。
④1992年第四季度~2022年第一季度的季度评估。美国约400个地区住房市场“被高估”或“被低估”的程度。 很显然,从历史上看,美国房价再次进入可负担性上限,是过去半个世纪以来的第三次。通胀1970年代达到类似可负担水平后,美国房价开始在“实际”基础上下降(即房价增长减去通货膨胀),而名义房价继续增长。与此同时,另一个时期(即2008年房地产泡沫破灭)的房价在“实际”和名义基础上都出现了暴跌。
即使这次出现了名义上的房价下跌,也不太可能像2008年那样。至少这是达拉斯联储经济学家所做研究表明的。虽然达拉斯联储发现房价再次脱离了潜在经济基本面,但也发现,这次业主财务状况要好得多。因此达拉斯联储不认为2022年或2023年住房调整会带来2008年住房萧条期间的可怕结果。
话虽如此,疫情期间的住房热潮肯定让许多住房经济学家感到不安。达拉斯联储的高级研究经济学家Enrique Martínez-García在5月告诉《财富》:“这可能是个住房泡沫。证据表明它看起来像住房泡沫——有点像鸭子,走路像鸭子,看起来像鸭子,当然也可能就是鸭子”。虽然他不会说这是住房泡沫,但他说现在是时候“提高对住房带来潜在风险的认识”了。
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