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美联储正大战通货膨胀，抵押贷利率重挫楼市，从3%一路飙升到2022年的7%。现房销量连续10个月降到十多年来最低水平，引发了2008年经济危机以来最大价格调整。 
01 4大城市跌幅梦回2008
高盛公司本年初发布了一份住房市场预测报告，预计今年房价将暴跌，全美范围内房价下降6%后再上升，几个城市峰值到谷底降幅为25%。
西南地区和太平洋沿岸楼市过热，预计东北部、东南部和中西部价格修正会较温和，但也有地区逆势略有上升。
加州圣何塞、德州奥斯汀、亚利桑那凤凰城和加州圣地亚哥，预计将受最重打击，跌幅或达25%，可与2007-08年全球金融危机时全美房价暴跌27%情况相媲美。 
奥斯汀2021年被Zillow评为美国最热地产市场，2023年已降至第30位。公司报告称市场“冰冷”，挂牌平均68天，比美国任何其他主要城市都多。不过奥斯汀地产经纪人委员会反驳称仍有“难以置信的高需求”。 
高盛预测2023年： 房价现两位数跌幅：奥斯汀（-15.6%）、旧金山（-13.7%）、圣地亚哥（-13.4%）、凤凰城（-12.9%）、丹佛（-11.4%）、西雅图（-11.2%）、坦帕（-11.2%）和拉斯维加斯（-11.1%）等主要市场。 房价略有下降：芝加哥（-1.8%）和纽约（-0.3%） 小幅上涨：巴尔的摩（+0.5%）和迈阿密（+0.8%） 
总体而言，高盛预测今年美国房价将下降6.1%，意味着2022年6月到今年底，美国房价从高峰到低谷累计跌幅约为10%。
02 整体预测
报告说：“全美降幅应小到避免广泛抵押贷承压，全美范围似乎不太可能猛增取消赎回权。”
不过报告给出的希望是，预测楼市不会像2008年那样经历长期衰退，2024年房价将整体上涨1%左右。假设经济仍然在软着陆轨道上，避免经济衰退，并且30年固定抵押贷款利率在2024年底前回落到6.15%，那么2024年房价将可能从贬值转向低于趋势的升值。
抵押贷款利率仍然不可预测，11月达到了7.37%的峰值，在通胀好于预期后，平均30年固定抵押贷已降至6.09%。 
△2022年9月~2023年1月，美国各地30年期抵押贷款利率变化。
其他方面的预测，全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示2023年看到整个国家有“希望的迹象”，预计住房价格将平均持平。“全美有一半地区或将出现小幅价格上涨，另一半地区可能现轻微价格下跌。”不过加州圣何塞所在的湾区是例外，他预测2023年将现潜在10-15%的降幅。“抵押贷款利率是推动房屋销售的命脉”，本周30年期贷款平均利率为6.15%，比2022年9月的7.08%高点低了近一个整点。根据房地美数据，去年此时同样利率是3.56%。 
03 现状
虽然随着需求减少，房价有所回落，但仍比一年前高出近11%。更高的价格和翻倍的抵押贷利率让更多人对卖房望而却步，最近利率下降或许能给一些购房者带来新的希望。
2022年最后一次会议上，美联储第7次加息，将利率提高了0.5%，将央行关键利率推至4.25%~4.5%，这是15年来的最高水平。
尽管消费者层面通胀率已连续6个月下降，但美联储官员表示可能会在2023年将央行主要借款利率再提高四分之三，至5%~5.25%的范围。
30年期抵押贷款利率通常跟随10年期国债收益率的变化，贷款机构将其作为定价指南。
投资者对未来通胀的预期、全球对美国国债的需求，以及美联储对利率的影响，也会影响房屋借贷成本。
受再融资者欢迎的15年期抵押贷款利率本周也有所下降，从上周的5.52%降至5.28%。一年前为2.79%。
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